房产的居住权来了,未来租房跟居住权有什么区别?

浏览次数:755次 发布时间:2020-08-20

租房就是转让居住权的方式,居住权人花钱了就叫做租,不花钱的叫做借。

当租金分期支付的时候通常叫做租房,当租金一次性支付的时候就叫做买断使用权。比如租了五年,租金一次性支付就叫做买断五年居住权。而如果一次性交了七十年的租金,就是我们通常意义的买房。

租房给人不踏实的感觉,觉得不是自己的房子,有被人赶走的风险。现在,居住权正式立法得到保护,这个风险被化解了。

5月28日,十三届全国人大第三次会议通过了《中华人民共和国民法典》,其中对居住权单独立法,放在了用益物权部分,2021年1月1号正式执行。

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居住权虽然仅仅有六条,但是多处“除当事人另有约定的除外”的规定给出了跟租赁合同很多相似的内容。
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同时,民法典在租赁合同法中也有房屋的租赁权的规定。

不管居住权还是租赁权,都是房产的使用权,那么居住权跟租赁权有什么区别呐,我们来总结一下:

1.民法典同时规定了居住权和租赁权,其中居住权是单独立法设立,属于用益物权,从所有权中独立出来。租赁权是在合同法一章中约定属于债权。显然居住权高于租赁权。

2.合同法约定租赁权最长期限二十年,民法典对居住权没有规定最长时限,理论上就可以跟房子的所有权同步,也就是最长七十年。

3.居住权的确权是在不动产登记中心登记备案,出现纠纷不需要法院审理。租赁权仅仅租赁双方签租赁合同就可以确权,但是出现纠纷需要法院审理判决。

4.民法典对居住权约定不能转让,所以转让的方法就是先撤销再重新登记,也就是必须所有权人配合重新登记。租赁权是否可以转租需要约定,也就是只要租赁合同里面约定可以转租,那么承租人就可以直接跟下家签约,不需要业主参与。

5.目前居住权约定只要居住权人死亡,居住权自动消失,对于突然去世无法转让的居住权人可以通过买意外保险规避居住权消失的风险。而租赁权可以通过转租实现继承完成。

6.对于所有权人可以通过不动产中心查询到居住权是否设立和设立时间,但是租赁权只有看到租赁合同,所以未来租赁合同备案会解决这个问题。

7.居住权的转让都是一次性付款并且登记设立,租赁权都是分期付款,也就是租赁权会有更多的不确定性,比如疫情带来的影响等等。所以现在越来越多承租人跟房主通过一次性支付租金再做备案防止出现中途变化。

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